Le scandale du prix au m2 immobilier



 

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Indices de l’immo

Comment sont calculés les prix au m2 de l’immobilier en France ? Ces données sont elles fiables ?




L’acteur du marché immobilier, acquéreur ou vendeur, a du etre quelque peu déboussolé ces dernières semaines avec l’indice FNAIM qui annonce un quasi tchernobyl sur les prix et cette semaine les notaires qui annoncent eux .. une hausse en particulier en Ile de France ! Il est temps de faire un rapide tour sur les principaux indices posés sur ce tableau qui résume la vente d’une maison commencée en janvier :

Distinguons d’abord deux types d’indices :

- Les prix d’annonces avec d’une part seloger.com qui publie sa carte des prix et la tendance et par ailleurs cotation-immobiliere , que je préfère, car l’outil permets d’affiner par taille de biens pour les appartements. Que font ces deux sites ? Ils collectent en temps réel les offres et donnent des ratios de prix au m2. On retiendra qu’il ne s’agit en aucun cas de prix de ventes ! . Mais ils sont intéressants pour flairer la tendance en temps réel : si les vendeurs baissent leur prix de vente, comme actuellement, c’est que les acquéreurs ne se bousculent pas. Par ailleurs ca permets de repérer les meilleures offres ou de jauger une offre par rapport aux autres : c’est avec ca que l’on voit quelque fois des vendeurs en delirium pas très mince. ces deux indices sont en quasi temps reel : un mois maximum apres la mise en vente c’est intégré dans les données.

- Les prix de vente réels qui sont de deux natures :

D’une part ceux basés sur les compromis. Avec PAP : basé sur les grandes villes uniquement et la bonne ( ?) foi des vendeurs. En effet ceux ci font simplement une déclaration verbale de prix et surface aupres du journal. Et la FNAIM qui se base sur les compromis de ses agences. On peut faire le reproche a cet indice d’etre lissé sur 24 mois ce qui rends tardif les détections de changement de tendance. Ces deux indices paraissent tout les mois basés sur les ventes signalées du mois précédent mais ne tiennent pas compte, bien sur, des annulations ( forcément postérieures).

Par ailleurs l’indice des notaires qui lui reflète toutes les ventes au prix réel et signé définitivement par l’acquéreur. Ce serait le plus fiable. Vous remarquerez que sur l’animation il ne figure pas j’ai seulement mis la signature de l’acte. C’est que l’indice notaire qui va intégrer cette vente ne parait qu’en janvier de l’année suivante. Le temps que le parchemin signalant la vente arrive en diligence chez le scribe chargé de compiler les chiffres certainement. Simple hypothèse j’ignore comment ils font.

Vous voila, j’espère, quelque peu éclairés sur l’apparent chaos des indices immobilier. A retenir : comme ils ne mesurent pas la même chose ni au même moment ils ne peuvent dire la même chose. Chacun donne sa vérité a un instant T. Je vous sens en train de penser "bah finalement c’est l’indice des notaires, même si il est tardif, le meilleur". Et bien pas vraiment : j’ai mis "scandale" dans le titre de ce billet et justement il est la ! Sur internet toutes les compilations du scribe sont consultables sur "Les chiffres de l’immobilier des notaires de France : immoprix.com" censé nous renseigner avec des prix au m2. J’ai fait des recherches et voici les copies d’ecran ci dessous pour deux villes connues : Trouville sur mer et Cabourg haut lieux de tourisme. Pour Cabourg il y a même le choix de 10 rues différentes. On se demande pourquoi c’est toujours le même résultat :

GIF - 12 ko
Prix au m2 a Cabourg
Source Immoprix.com

A Touville sur mer c’est encore plus fort :

GIF - 8.7 ko
Trouville
Source : Immoprix.com

Il n’y a "pas assez de transactions pour déterminer un prix ou une fourchette fiable" quel que soit le type d’appartement mais il est annoncé une moyenne pour le prix d’ensemble. Même a Lourdes on ne voit de tels miracles ! La prochaine fois que vous lirez un article sur le prix au m2 dans ces communes ricanez d’un air entendu. Et faites des essais par chez vous c’est peut etre le même cas.

A travers ces deux exemples vous aurez compris que les hausses ou baisses annoncées sont ultra fantaisistes car basées sur ... rien. Le vrai prix de l’immobilier est inconnu et comme les notaires sont seuls a s’occuper des transactions on n’est pas pres de le connaitre. C’est un scaaaandaale ! ( G Marchais ). Autre hypothèse : ces statistiques concernant 12 mois d’activité il n’y a eu aucune vente depuis un an pour les affaires concernées.

P.-S.

Autres vides relevés vite fait :
- Agen ( 33 000 hab ) seuls les 3 pieces sont evalués
- Abbeville ( 23 000 hab ) aucun prix d’appartement etc..

7 Messages de forum

  • Le scandale du prix au m2 immobilier

    24 janvier 2009 10:21, par Max

    Bonjour,

    Une solution supplémentaire pour suivre l’évolution des prix en temps réel : récupérer le "chiffre d’affaires" de l’état, soit les fameux "frais de notaire". Ces infos sont données sur le très sérieux site de Mr Friggit : http://www.adef.org/statistiques/index.htm

    Malheureusement, il est difficile d’en tirer une moyenne au M2. On peut seulement évaluer le chiffre d’affaires exact de l’immobilier mois par mois (l’assiette des taxes), ce qui est déjà pas mal ...

    Cordialement,

    Voir en ligne : Ventes immobilières exactes, mois par mois, avec un mois de décalage ...

  • Le scandale du prix au m2 immobilier

    24 janvier 2009 13:03

    Il n’y a aucun scandale à propos des chiffres des notaires. Il est faux de dire que les chiffres de Cabourg, par exemple, « ne reposeraient sur rien ». Quelques éclaircissements :

    Pour qu’une moyenne ait un sens, il faut qu’elle soit calculée sur un certain nombre N de points. Plus N est élevé, plus la moyenne sera précise (c’est ce qu’on appelle en statistique la « loi des grands nombres »). A contrario, si N passe en-dessous d’un certain seuil, la moyenne ne veut plus rien dire.

    A titre illustratif, en reprenant l’exemple de Cabourg, supposons que le seuil « acceptable » soit de 20 transactions. Supposons aussi qu’on aie 12 ventes de studios, 15 ventes de 2 pièces, 11 ventes de 3 pièces, 7 ventes de 4 pièces et 3 ventes de 5 pièces. Alors compte tenu du seuil choisi, on ne peut calculer de moyenne sur aucun des segments du marché. En revanche, sur l’ensemble du marché on a 12+15+11+7+3=48 transactions donc suffisamment pour calculer une moyenne qui ait un sens.

    • Vous avez visiblement mal lu 24 janvier 2009 13:22, par Web immo

      Vous dites : "A titre illustratif, en reprenant l’exemple de Cabourg" que ca manquerait d’echantillons pour un type d’appartemens donnés mais que la moyenne "ensemble" serait fiable. Or justement sur cette ville il n’y AUCUN chiffre ni au détail ni "ensemble". Vous pouvez verifier sur immoprix.com comme montré sur la copie d’ecran. Donc quand vous ecrivez :

      “Il est faux de dire que les chiffres de Cabourg, par exemple, « ne reposeraient sur rien ».”

      Désolé : les annonces de hausse ne reposent sur rien ! Je persiste et signe.

      • Vous avez visiblement mal lu 25 janvier 2009 18:12
        Vous devriez retourner vous informer et apprendre à analyser des données proprement. Ce texte est de la désinformation populiste, rien de plus. Dommage, car il y aurait matière à analyse intéressante sur les chiffres de l’immobilier...
        • désinformation populiste ? 25 janvier 2009 18:40, par Web immo
          Il y aurait matière a analyse intéressante sur les chiffres de l’immobilier dites vous ? Vous n’avez visiblement RIEN compris a cet article qui montre l’ABSCENCE de chiffres immobilier pour un paquet de villes ! Vous allez analyser quoi monsieur le non-populiste avec une base .. souvent vide !
  • Le scandale du prix au m2 immobilier

    24 février 2009 18:07, par Etienne

    Il n’y a "pas assez de transactions pour déterminer un prix ou une fourchette fiable" quel que soit le type d’appartement mais il est annoncé une moyenne pour le prix d’ensemble. Même a Lourdes on ne voit de tels miracles !

    C’est pourtant pas très compliqué : il n’y a pas assez d’échantillons pour les studios, pas assez pour les 2 pièces, pas assez pour les 3 pièces, etc., mais il y en a assez pour un prix général (somme des échantillons des studios, 2 pièces, 3 pièces, etc.)

    Tu es en train de t’étonner que le résultat d’une somme soit supérieure à chacun des membres de la somme...

    Peut-être pourrais-tu te renseigner un peu avant d’insulter le travail des autres, non ?

    Rappel : les statisticiens dignes de ce nom refusent de faire de la statistique avec trop peu d’échantillons...

    Signé : le développeur du site Immoprix

    • Je n’"insulte" pas vos statistiques ..les pauvres elles n’y sont rien. Je me borne a relever que pour Cabourg, entre autres, immoprix ne donne pas de prix. La bizarrerie c’est qu’on le trouve dans l’express le prix de Cabourg dans cet article "Comparez les prix grâce à notre moteur "Louer ou acheter ?", et découvrez tous les chiffres, commune par commune, dans ce palmarès réalisé avec les Notaires de France." Le resultat :

      Cabourg 3 593 €/m2 +9,6 % sur an

      Pourquoi l’express a t’il des chiffres de source notaires que l’on ne trouve pas sur le site immoprix.com présenté comme le site des chiffres de l’immobilier des notaires de France ?

      La piste c’est que la base notaires ,financée pour mémoire par une participation des acquéreurs, fait l’objet d’une commercialisation que l’on peut qualifier de profitable. Pour avoir les prix de 1800 villes avec mise a jour chaque trimestre c’est un abonnement de 40 000 € HT/an avec un contrat de cinq ans. Ces données complètes sont juteuses pour les journaux qui les exploitent : les numeros "special prix immobilier" s’arrachent. Les clients vont donc payer pour une information collectée a a leur frais.

      PS : j’ai relevé que depuis la parution de mon article des prix sont miraculement apparus sur Cabourg dans immoprix ainsi qu’une hausse annuelle : +4,9 % ( ?) L’express, de source notaires donc identique, annonce le double ! On peut rire ?

 
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