Immobilier : comparatif achat ou location.



 

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Acheter ou louer ?

En immobilier pour comparer un achat a une location il faut prendre les vrais couts.




Je profite d’une publication récente d’une agence immobilière qui produit une simulation achat vs location ( voir l’article ) sur Strasbourg, mais c’est valable partout, afin de la commenter car elle contient a peu pres tout les pièges et raccourcis simplistes déclarant le propriétaire gagnant a plus ou moins long terme. Ce commentaire fait référence au chapitre C) Et après, que faire ? "Analyse du comparatif loyer - acquisition" de l’article précité.

- Erreur 1 : les charges du propriétaire sous evaluées. L’auteur révise le loyer pour le locataire : "pour la révision annuelle du loyer j’ai pris une hypothèse de 2% par an". Soit. Mais pour le copropriétaire bizarrement les charges taxe foncière et travaux de copropriété sont fixes : Nous partirons sur une base de 1% par an. Soit un coût de 2000 euros dans notre exemple (1% de 200000 euros). La réalité est que les taxes foncières a Strasbourg on fait +15% ces 5 dernières années et que les charges des copropriétés selon la CNAB ont elles ont progressé de 3% en 2007 contre 5.4% en 2006 et en moyenne de 4,4% depuis 2002. A retenir : le locataire n’est pas le seul a subir des hausses.

- Erreur 2 : l’apport personnel pas rénuméré. Dans l’exemple pris il y a 14 000 € d’investi en frais d’acquisition par le propriétaire. La personne ayant choisi la location garde cette somme et placée a 4% en assurance vie c’est +560 €/ an dans sa cagnotte

- Erreur 3 : la capacité d’épargne négligée Le tableau comparatif fait astucieusement ( ?) reference au seul montant des intérêts seuls (sans capital). Voici les depenses mensuelles réelles dans les 3 cas de figure ( charges incluses ) : locataire : 850 €, propriétaire avec crédit a 5% 1319 € + 166 € de charges = 1485 € et a avec un credit a 4% : 1377 €. Avec le même effort financier mensuel le locataire peut donc epargner entre 527 € et 635 € mensuels. Son loyer + epargne lui coute exactement la même chose que la depense du propriétaire.

Donc une rectification de fausses conclusions a hypothèse indentique (marché stable : l’immobilier ne baisse pas et ne monte pas ) :

Avec un taux de 5% il est plus intéressant d’acheter que de louer si l’on reste plus de 12 ans dans le même logement.

Faux  : a depenses mensuelles égales le propriétaire capitalise 96 000 € ( 200 K€ de revente moins 104 K€ de capital restant du ) Le locataire a epargné : 91440 € ( 635 * 144 mois ) plus son apport 14 000 € et ses interets de placement ( a minima de 7000 €) TOTAL 112 440 € ! Bénéfice locataire : +16 400 €

Avec un taux de 4% il est plus intéressant d’acheter que de louer si l’on reste plus de 5 ans dans le même logement.

Faux : a depenses mensuelles égales le propriétaire capitalise 36 000 € ( 200 K€ de revente moins 164 K€ de capital restant du ) Le locataire a epargné : 31620 € ( 527 * 60 mois ) plus son apport 14 000 € et ses interets de placement ( a minima de 3000 €) TOTAL 48 260 € ! Bénéfice locataire : +12 260 €

En conclusion l’acheteur avisé mettra tout les chiffres a plat et comptera soigneusement ses dépenses dans les deux cas de figure, achat ou location, sans oublier de ramener le tout a une dépense mensuelle identique afin d tenir compte de l’epargne potentielle. Et pour savoir si acheter n’est pas trop lourd pour un ménage celui ci testera sans risque, en restant en location, la situation de propriétaire : en se forçant a epargner pendant 6 a 12 mois l’equivalent du surcout lié a une acquisition.

1 Message

  • Immobilier : comparatif achat ou location.

    21 janvier 2009 17:11, par frederic
    Cette hypothèse néglige également le fait que le propriétaire revend en moyenne tous les sept ans de façon statistique en France. Par ailleurs les biens immobiliers d’habitation en France sont dans une fourchette haute de prix et et après une baisse relative en 2008, il est raisonnable d’appliquer une baisse de 10% par an pendant 3 ans minimum puis une éventuelle stagnation des prix pendant 3 ans également (si on part sur un scénario "optimiste" calqué sur l’éclatement de la bulle immobilière moins importante de 1991 (dixit le tunnel de Friggit), soit une perte globalisée de 27% de la valeur du bien (10% actualisé sur 3 ans ne fait pas 30%) au bout de la sixième année de prêt. Clairement, avec le coût des frais de notaire exorbitants (8%dans l’ancien) rajoutés tous les 7 ans, est-il valable d’acheter en période d’activité professionnelle, si l’on évolue régulièrement ? Et surtout dans dans la période à venir ? Un seul conseil : Méfier-vous des comparatifs simplistes en ligne, privilégiez les circonstances professionnelles, familiales et de marché, et non cette duperie de nos anciens qui nous disent qu’il faut être propriétaire à tout prix (leur crédit ne leur coûtait en réalité rien puisque l’inflation était plus forte que leur taux de prêt dans certaines années : Aujourd’hui un prêt de 150000 € sur 20 ans est à 4.5 % environ alors que l’inflation annuelle est de 1.2 % maximum

    Voir en ligne : Le tunnel de Jacques Friggit

 
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