La copropriété - HLM : les nouveaux immeubles



 

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HLM et copropriété

La crise apporte son lot de solutions pour écouler le stock des promoteurs immobilier. Quel avenir pour ces immeubles ?




Le Parisien du 18 janvier ( voir l’article ) dresse un bilan dans l’oise de l’acquisition des queues de programmes de promoteurs par Oise Habitat le bailleur social. Ce système, inédit a ce jour, crée de fait des nouveaux immeubles mixtes : une part en accession et une part en locatif social. On peut des ce jour s’interroger sur le devenir de ces logements a deux vitesses situés dans le même immeuble. Mon avis est qu’il est possible que ça débouche sur plusieurs tensions voir conflit d’interets.

Prenons le cas phare expliqué dans l’article :

" European Homes. « Nous avons vendu 54 logements à des investisseurs, mais quinze lots ne trouvaient pas preneur. Les quinze derniers logements ont été achetés par Oise-Habitat », explique Jean-Paul Chassagne directeur d’European Homes."

Premier point  : Oise habitat va se retrouver, grosso modo, avec 30% des droits de vote en assemblée générale. Or beaucoup de travaux se votent maintenant d’abord au titre de l’article 25 (1) et en dans le cas ou le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 (2) en procédant immédiatement à un second vote. Il faut savoir qu’aucune assemblée ne se tient avec 100% des copropriétaires présents c’est en général 60 a 80%. Et que par ailleurs il est certain que ces sociétés HLM seront présentes a ces assemblées. Donc, sauf bloc de 70% des autres copropriétaires, la société Oise Habitat est en mesure de décider quasiment seule grace ses 30% de droit de vote des travaux , ou pas, de la copropriété !

Deuxième point  : la distorsion des loyers. Toujours dans l’exemple précité la société HLM av mettre ses logements en location aux tarifs sociaux. C’est sa vocation et parfaitement normal. Mais quid des investisseurs privés qui seront eux aux plafonds Borloo ou Robien a coup sur ? Si ca conduit a une harmonisation des loyers elle ne se fera pas vers le haut a mon humble avis.

En conclusion : Cette forme de copropriété en ’cohabitation’ est nouvelle. Difficile d’envisager son futur et la réaction des futurs locataires ou copropriétaires et des futurs acheteurs. L’investissement immobilier étant lourd je déconseille fortement les achats dans ce type d’immeuble vu l’absence de visibilité et les risques : dévalorisation potentielle et gestion sous contraintes. Je recommande aux acquéreurs d’un programme de bien se renseigner sur la présence, ou non, d’un copropriétaire de ce type afin d’acheter, ou pas, en toute connaissance de cause. En 2008 plus de 30 000 logements ont été vendus, ou en cours de vente, par des promoteurs aux acteurs du logement social dans des programmes en cours ou arrivant en livraison.

P.-S.

(1) Article 25 de la SRU : (Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 ). - Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent [l’article 25] mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. « Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. »

(2) Article 24 de la SRU : (Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 ) . Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses

 
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